◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
近日，“地产头部央企”招商蛇口公布2025年中期业绩，粗看起来“差强人意”。
今年上半年，招商蛇口实现营收514.85亿元，同比微增0.41%；归母净利14.48亿元，同比增幅2.18%，但扣非后只剩约9.62亿元，同比降幅超31%。
从营收构成看，招商蛇口期内开发业务营收399.2亿元，占总营收77.5%，同比均略有下降；经营性营收115.6亿元，占比22.46%，其中物业服务营收81.1亿元，占比15.75%，资产运营业务营收34.5亿元，占比6.71%。
期内，招商蛇口资产运营全口径营收36.6亿元，同比增幅4.1%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）实现19亿元，同比微增0.4%。
其中，集中式商业运营收入9.4亿元，产业园运营收入6.4亿元，公寓业务运营收入6.5亿元，写字楼业务运营收入6亿元，酒店业务运营收入5.1亿元。
招商积余实现营收91.07亿元，归母净利4.74亿元，分别同比增长16.17%和8.9%，在管项目2370个， 管理面积3.68亿方。
今年上半年，招商蛇口综合税前毛利率14.38%， 同比提升2.39个百分点。其，开发业务毛利率16.27%，同比增加3.38个百分点；物业服务毛利率11.55%，同比增加0.86个百分点。
期内，招商蛇口实现签约销售金额888.9亿元，排名全国房企第四，在核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点。此外，招商蛇口首开项目货值去化率同比提升4个百分点， “拿地当天即进场”便是其“高周转”的最佳缩影。
今年上半年，招商蛇口累计获取16宗地块，计容建面约167万方，总地价约353亿元，权益地价约219亿元。年初以来，招商蛇口在成都、嘉定、深圳等地陆续斩获新地王。
比如今年3月，招商蛇口以溢价率70.43%、成交楼面价3.17万元/㎡拿下位于高新大源西的成都单价新地王。1个月前，其又以溢价率86%、成交楼面价约8.4万元/㎡摘得前海桂湾的深圳新单价地王。
截至今年6月底，招商蛇口货币资金余额877.6亿元，较上年底上千亿元减少127亿元，短期借款44.4亿元，一年内到期非流动负债近482亿元。
该期末，招商蛇口现金短债比1.3倍（去年底：1.59倍），剔除预收款后的资产负债率63.1%（去年底：62.37%），净负债率66.42%（去年底：55.85%），可看出其杠杆上升，特别是净负债率，现金对短债保障有所下降。
注意！招商蛇口该期末计入权益工具但利率较高的永续债余额近58亿元，较去年底减少62亿元，较2023年底210.89亿元累计削减近152亿元，金主多为信托、资管公司。
实际上，招商蛇口主要是融资较为顺畅，上半年包括498亿元借款在内的筹资现金流入574.9亿元，包括还债416亿元在内的筹资现金流出644亿元，筹资净现金流-64.4亿元，同比有所收窄。
另外，招商蛇口加快高息债务置换，上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平，上半年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，较民营房企等的确具有非常大的优势。
今年6月，招商蛇口直接砍掉了华东、华南、华西、华北和江南五大区域公司，由公司总部直管城市公司，扁平化指挥到一线战场，高举高打继续“高周转”。
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